函館の弁護士による離婚と財産分与についての解説
 

婚姻中に夫婦が形成した財産を財産分与として清算する際に、不動産の処分をどうするか、という問題があります。

特に持ち家について住宅ローンがまだ残っているケースでは、どのように清算するか争いになりがちです。

住宅について離婚時に取り決めをする前提として、不動産の名義や住宅ローンの契約内容など、現状がどのような権利関係になっているのか確認することが重要です。

土地建物が夫婦どちらかのあるいは共有名義になっているかどうかは、法務局で不動産の登記簿謄本を取得すれば確認できます。登記簿謄本では、不動産にどのような担保権（抵当権など）が設定されるかもわかります。

住宅ローンが残り少ないはずと調べてみたら、住宅ローン以外の担保権が設定されていたということもあり得ます。

清算のためには、不動産の価値も調べる必要があります。

毎年送付されてくる固定資産税の納付書に固定資産評価額は記載されていますが、固定資産評価額については市場価値よりも低いことが一般的ですので、なるべく不動産業者に査定をしてもらいましょう。

不動産の査定額によっては不動産を売却すべきかどうか、どちらかが住み続けるのかといった方針が変わりえます。

住宅ローンの契約書等を確認して、現状どちらが債務を負っているのかをまず確認します。

当初の契約から借換え等で内容が変わっている場合には、変更後の内容を契約書等で確認する必要があります。

一般的には、⑴夫のみが債務者・妻は債務なし、⑵夫が主債務者・妻が連帯保証人、⑶夫が連帯債務者・妻が連帯債務者といったパターンのいずれかが多いと言えます。

そして、住宅ローンがどのくらい残っているのかは極めて重要になります。

住宅の査定額がローンの残額を上回る場合、いわゆるアンダーローンの場合には、査定額通りで売却ができた場合には、住宅を売却することで利益が出ることになります。実際に住宅を売却した場合には、売却額からローンや費用を差し引いた残りを夫婦で分割すればよいでしょう。

他方で、住宅の査定額がローンの残額を下回る場合、いわゆるオーバーローンの場合には、仮に住宅を売却したとしてもローンが残ってしまうことになり、離婚後も債務者はローンの支払いを続けないといけません。

函館市や北斗市の方で離婚の相談にいらっしゃる方の多くはオーバーローンの場合が多く見受けられます。

そのため、函館市や北斗市の方で離婚される方であれば、次の住宅を処分しないで一方が住み続けるケースが比較的多いと思います。

不動産を処分しない場合、債務者（多くは夫）は住宅ローンを払い続けることになり、妻が連帯保証人や連帯債務者の場合には主債務者の住宅ローンの支払が滞ったときに請求される危険が残ります。

例えば、夫が家を出て行き妻が子と一緒に住宅で生活し続けるケースで、養育費をもらう代わりとして住宅ローンを夫に支払ってもらい続けることはままありますが、夫の収入が減少するなどして支払わなくなった際に、妻は立ち退きを迫られることになります。

住宅ローンの債務者を変更したり住宅ローンを借り換えたりして、妻が債務者となることは、妻が安定した仕事について一定程度の収入がある場合には可能な場合はあります。

もっとも、住宅ローンの残額や妻側の収入状況からして認められにくいのが現状です。

現実的には債務者を夫にしたまま、居住し続ける妻側が住宅ローン口座の通帳を管理するなどして住宅ローンを事実上支払っていく、といった手段が現実的なものと言えるでしょう。

なお、その場合、住宅ローンが完済された時点で住宅の名義を妻側に移転することを合意しておくことも検討すべきです。